Fastighetsinvesteringar i Spanien och kassaflöde.

Det generella intresset för fastighetsinvesteringar i Spanien har ökat betydligt senaste åren, en förklaring till det ökade intresset är en lång period med negativa marknadsräntor med hänsyn tagen till inflation. För att uppnå en ”real” avkastning har nollräntemiljön tvingat investerare till att ta betydligt högre risk vid investering i värdepapper än tidigare. Nollräntemiljön har tillsammans med ett flertal andra faktorer skickat vissa tillgångspriser till höga nivåer, priserna är i många fall helt frånkopplat från vad som kan motiveras av realistisk förväntad intjäning.

I ljus av senaste två årens inflationstryck med stigande räntor och ökade kapitalkostnader, blir det än viktigare att bedöma tillgångspriser i ljus av möjlig intjäning.

Vad är en ”tillgång” (asset) och vad är en ”belastning” (liability) enligt ekonomisk teori?

Enligt ekonomisk teori är en ”tillgång” ett förväntad framtida kassaflöde, tillgångens värde blir därför det diskonterade nuvärdet på det förväntade framtida kassaflödet, jämfört med andra kassaflöden med likartad risk.

Denna definition kan framstå som komplex och intuitivt svårt att förstå, men kan enkelt förklaras med följande resonemang.

Låt säga att någon äger en jordbruksfastighet i Sverige, och den huvudsakliga produktionen är potatis. Fastigheten har ett betydande potential till att utöka produktionen, samt att efterfrågan av potatis ökar starkt. Sammantaget resulterar detta i stigande pris på potatis. Den årliga kostnaden för produktion uppgår till 5 miljoner kronor och den slutliga produktionen säljs för 15 miljoner, vinsten är på hisnande 10 miljoner.

Marknadspriset på produktionsanläggningen är naturligtvis högt på grund av den extremt höga intjäningen.

Om vi tänker oss en jordbruksfastighet med identiska förutsägningar, men skillnaden är att den är belägen i Tjernobyl. Kostnaden för produktionen är fortfarande 5 miljoner men slutproduktionen är inte omsättningsbar.

Det enda som skiljer produktionsenheterna är kassaflödet, vinsten i Sverige var plus tio miljoner medan förlusten i Tjernobyl är fem miljoner. Den svenska produktionsenheten betraktas av marknaden som en mycket intressant ”tillgång” med ett högt marknadsvärde, medan produktionsenheten i Tjernobyl är en ”belastning”.

Vid investering i fastigheter bör man resonera på samma sätt. I ekonomiska termer är en bostad en produktionsenhet som producerar en boendetjänst. Boendetjänsten konsumeras löpande av de som bor i fastigheten. För att estimera ett motiverbart marknadspris bör man först beräkna den löpande produktionskostnaden, sen lägger man på den vinstmarginal som marknaden kräver för den tagna risken.

Om priset för produktionsenheten är högre än vad den potentiella intjäningen är anses investeringen vara en spekulationsaffär.

Spekulation kan definieras enligt följande:

Någon som är villig att betala ett pris som inte kan motiveras av potentiell intjäning, och förväntar att någon annan vid ett senare tillfälle är villig att betala ett ännu högre pris.

På grund av olika förutsättningar varierar prisbildningsmekanismerna på fastigheter starkt mellan olika länder, i vissa länder omsätts fastigheter till priser som avviker starkt från marknadshyrorna.

Det kan självklart finnas andra motiv för att köpa fastighet i Spanien, men från ett investeringsperspektiv bör man ha ovan resonemang i åtanke.

Det nuvarande realekonomiska läget med hög inflation och stigande räntor kommer sannolikt hålla i sig men vara gradvis avtagande närmaste 18 månaderna. Effekten detta får på fastighetspriser kommer variera mellan olika länder.

I Spaniens fall är läget inte jämförbart med situationen vid förra kris år 2008. Det finns ett flertal faktorer som är annorlunda. De två viktigast är hushållens skuldsättning och volymen tillgängliga bostäder på utbudssidan. Hushållens skuldsättning har krympt från nästan 90 % av BNP till ca 54 %, och ligger idag under det europeiska genomsnittet. Bostadslånen har i stor utsträckning fastränteavtal.

På utbudssidan har volymen av vakanta bostäder minskat kraftigt. Vidare finns det ett flertal lokala faktorer som påverkar intresset och prisbildning. På många orter långs kusten har kommunerna arbetat hårt för att skapa ett attraktivt investeringsklimat.  Estepona är ett gott exempel på detta och många andra kommuner har initierat likartade insatser. I Estepona var genomsnittligt kvadratmeterpris år 2008 34,2 % högre jämfört med tredje kvartal 2022, medan kvadratmeterpriset i Marbella i princip har återhämtad sig.

En eventuellt förestående lågkonjunktur kommer självklart påverka efterfrågan på fastigheter i Spanien och kortsiktigt resultera i en lägre transaktions volym, och ett dämpat pristryck.

En period med dämpat efterfrågan möjliggör mycket attraktiva fastighetsinvesteringar för den som är långsiktig. Dock bör man vara noggrann i valet av objekt och göra en grundlig analys av realistiska marknadshyror, samt andra relevanta faktorer som sannolikt kommer påverka framtida prisbildning.

De kommande 2 åren vill erbjuda mycket attraktiva investeringsmöjligheter för den som är långsiktig. På orter där förekomsten av spekulation varit mindre omfattande, kan man hitta objekt där pris motiveras av marknadshyror.

Om du överväger att köpa fastighet i Spanien, oavsett om motivet för köpet är ett semesterboende eller om motivet är en investering, har vi på Haga Kapital som målsättning att vara ett relevant bollplank i processen.

Haga Kapital erbjuder en heltäckande tjänst vid investering i fast egendom i Spanien, och kan bistå dig hela vägen fram till en lyckad affär.

info@hagakapital.com