Fastighetsmarknaden på Solkusten stabiliseras.

När jag i höstas analyserade fastighetsmarknaden på Costa del Sol pekade statistiken tydligt på en kraftig inbromsning efter införandet av de nya reglerna för korttidsuthyrning i Andalusien den 1 juli 2025.

Siffrorna från sommaren visade en dramatisk nedgång i antalet transaktioner i flera kustkommuner, något som då tolkades som ett möjligt trendbrott.

Statistiken som nu publicerats för december 2025 visar dock en mer nyanserad bild. Den kraftiga nedgången under sommaren framstår alltmer som en anpassningsperiod, snarare än början på en mer långvarig nedgång.

Marknaden verkar i stor utsträckning ha hunnit absorbera osäkerheten kring regelverket, samtidigt som andra faktorer nu börjar påverka efterfrågan mer tydligt.

Aktiviteten återvänder

I december ökade transaktionsvolymerna tydligt i både Estepona och Marbella.

I Estepona genomfördes:

239 köp i nyproduktion
235 köp på andrahandsmarknaden

I Marbella registrerades:

87 köp i nyproduktion
339 köp på andrahandsmarknaden

Jämfört med det glidande tolvmånaderssnittet innebär detta att nyproduktionen i Estepona låg 229 procent över genomsnittet, medan andrahandsmarknaden låg cirka 10 procent över normal nivå.

I Marbella låg nyproduktionen 171 procent över snittet, medan andrahandsmarknaden i praktiken var tillbaka på normala nivåer.

Det tyder på att många köpare under sommaren valde att avvakta tills konsekvenserna av de nya uthyrningsreglerna blivit tydligare. När osäkerheten minskade återvände efterfrågan relativt snabbt.

Prisnivåerna fortsätter uppåt

Trots variationer i aktivitetsnivån fortsätter de faktiska transaktionspriserna att stiga.

I december låg de genomsnittliga avslutspriserna på:

Estepona

Nyproduktion: cirka 3.899 euro per kvadratmeter
Andrahandsmarknad: cirka 3.400 euro per kvadratmeter

Marbella

Nyproduktion: cirka 5.762 euro per kvadratmeter
Andrahandsmarknad: cirka 4.514 euro per kvadratmeter

Prisökningen jämfört med tolvmånaderssnittet uppgick till:

Estepona

Nyproduktion: +7,47 %
Andrahandsmarknad: +10,68 %

Marbella

Nyproduktion: +2,86 %

Detta innebär att marknaden just nu uppvisar två parallella fenomen: transaktionsvolymerna varierar kraftigt från månad till månad, medan de faktiska avslutspriserna fortsätter att röra sig uppåt.

Den mest sannolika förklaringen är att utbudet fortfarande är begränsat, samtidigt som den internationella efterfrågan är fortsatt stark.

En tydligt internationell marknad

Costa del Sol är i praktiken en internationell bostadsmarknad.

I Estepona visar decemberstatistiken följande fördelning av köpare:

Nederländerna – 57
Storbritannien – 43
Polen – 33
Sverige – 22
Belgien – 21
Övriga nationaliteter – 162

Det innebär att regionen fortsatt är starkt beroende av internationellt kapital och efterfrågan från utlandet.

Samtidigt breddas köparbasen geografiskt, särskilt genom en ökande efterfrågan från Central- och Östeuropa.

Korttidsuthyrningen förändrar köpbeteendet

När reglerna för turistuthyrning infördes uppstod en tydlig osäkerhet i marknaden. Många investerare valde att pausa sina beslut tills det stod klart hur reglerna faktiskt skulle tillämpas.

Men efter några månader börjar effekterna bli mer nyanserade.

Strängare regler innebär att färre nya uthyrningsobjekt kan tillkomma. Samtidigt minskar konkurrensen för de fastigheter som redan har licens. På längre sikt kan detta innebära att befintliga turistlicenser får ett högre ekonomiskt värde.

Samtidigt ser vi en annan tydlig trend.

Allt fler köpare efterfrågar idag bostäder i fastigheter där turistuthyrning inte förekommer eller är begränsad. För dessa köpare handlar bostadsköpet i första hand om livskvalitet snarare än investeringsavkastning.

Många vill veta vilka som är deras grannar och föredrar ett mer stabilt boende i ett hus där majoriteten av lägenheterna används som permanent- eller säsongsbostäder. Lugna bostadsmiljöer utan ständig omsättning av korttidsboende uppfattas därför som mer attraktiva.

Det innebär att marknaden i praktiken håller på att delas upp i två tydligare segment:

bostäder där turistuthyrning är en viktig del av investeringskalkylen
bostäder där köparna i stället prioriterar stabilitet och lugn boendemiljö

Geopolitiken påverkar efterfrågan

En faktor som sannolikt kommer att få allt större betydelse framöver är den geopolitiska utvecklingen i Mellanöstern.

Under de senaste åren har flera av Gulfstaterna fungerat som alternativa destinationer för internationella investerare och expatriater som söker ett liv i varmare klimat.

Den ökade osäkerheten i regionen innebär dock att dessa alternativ i vissa fall uppfattas som mindre stabila.

När alternativen i Mellanöstern minskar ökar i praktiken attraktionskraften hos regioner som erbjuder:

politisk stabilitet
ett fungerande rättssystem
internationell livsmiljö
bra klimat och infrastruktur

Costa del Sol uppfyller i stort sett samtliga dessa kriterier.

Det är därför inte osannolikt att en del av den internationella efterfrågan som tidigare riktats mot Gulfregionen i större utsträckning kan komma att söka sig till södra Europa.

Kommunernas ekonomi – en dold motor

En annan faktor som ofta underskattas i fastighetsanalyser är kommunernas ekonomi.

Estepona är ett tydligt exempel.

Kommunens budget för 2025 uppgår till 121 miljoner euro, varav cirka 15 procent investeras i stadsförnyelse och infrastruktur.

Samtidigt har kommunen:

återbetalat över 300 miljoner euro i skuld
sänkt fastighetsskatten
redovisat ett överskott på 7,7 miljoner euro under 2024

Den typen av stabil kommunal ekonomi bidrar till långsiktig attraktivitet och stärker förtroendet hos både investerare och permanentboende.

Utsikter framåt

Min samlade bedömning är att fastighetsmarknaden på Costa del Sol just nu befinner sig i en normaliseringsfas snarare än i en nedgång.

Tre faktorer talar för fortsatt stabilitet:

begränsad nyproduktion
stark internationell efterfrågan
ekonomiskt välskötta kommuner

Samtidigt har köparna blivit mer analytiska. Frågor kring uthyrningsregler, juridiska förutsättningar och registerdata granskas idag betydligt noggrannare innan en affär genomförs.

För fastighetsägare innebär det att en genomgång av fastighetens registerdata, exempelvis avvikelser mellan Catastro och Registro de la Propiedad ofta är en klok förberedelse inför en framtida försäljning.

Mer information
www.hagakapital.com

Ruben Larsen
Haga Kapital Financial Services