Apartment with garage and storage room in Residencial Ayre Homes, Estepona

4. Prisutveckling och aktuell prisnivå

Figur 2. Pris per kvadratmeter för nyproduktion, andrahandsmarknad och totalt.

Källa: Månadsdata tillhandahållen av Haga Kapital; egen bearbetning.

Den tydligaste omprissättningen i serien inträffade mellan september och oktober 2025. Det totala genomsnittspriset steg från 2 938 €/m² till 3 766 €/m². Därefter har nivån varierat, men i huvudsak legat kvar över de värden som dominerade under första halvåret 2025. Januari-april 2026 noterade 3 349, 3 549, 3 315 respektive 3 599 €/m².

Utvecklingen bör därför beskrivas som en högre men mer volatil platå, snarare än en obruten acceleration. April 2026 avslutade på 3 599 €/m², vilket är 14,8 % över april 2025. Samtidigt låg april under toppnoteringen i oktober 2025. Marknaden har med andra ord behållit en stor del av omprissättningen från slutet av 2025, men utan att varje månad etablerar ett nytt rekord.

Indikator	April 2025	April 2026	Förändring
Antal försäljningar	242	201	-16,9 %
Totalt pris per m²	3 135 €/m²	3 599 €/m²	+14,8 %
Genomsnittlig köpeskilling	420 070 €	426 415 €	+1,5 %
Nyproduktion, pris per m²	3 764 €/m²	3 084 €/m²	-18,1 %
Andrahandsmarknad, pris per m²	3 048 €/m²	3 673 €/m²	+20,5 %

 

Apriljämförelsen visar samtidigt varför segmentanalysen är nödvändig. Andrahandsmarknaden steg med drygt 20 % per kvadratmeter, medan nyproduktionen föll med cirka 18 %. Det innebär inte nödvändigtvis att nyproduktion som tillgångsklass försvagats. Endast 18 nyproduktionsaffärer genomfördes i april 2026, och den genomsnittliga köpeskillingen var samtidigt 527 977 €, cirka 31 % över april 2025. Den sannolika förklaringen är därför en avvikande objektmix med större bostäder och lågt antal observationer.

5. Genomsnittlig köpeskilling och objektmix

Figur 3. Genomsnittlig köpeskilling per bostadsenhet.

Källa: Månadsdata tillhandahållen av Haga Kapital; egen bearbetning.

Det genomsnittliga enhetspriset låg under större delen av 2024 och första halvåret 2025 mellan cirka 350 000 € och 420 000 €. Från hösten 2025 förändrades bilden. Oktober 2025 noterade 492 849 €, februari 2026 459 873 € och mars 2026 463 976 €. April föll tillbaka till 426 415 €, vilket ligger nära den officiella tolvmånadersnivån om 429 353 €.

Det är rimligt att tolka utvecklingen som en kombination av högre underliggande priser och en förändrad objektmix. När genomsnittligt pris per kvadratmeter, köpeskilling och genomsnittlig yta studeras tillsammans framträder en marknad där större och mer kapitalintensiva bostäder har betydande vikt. Detta är också förenligt med köparprofilen: medianåldern är 51 år och den internationella köparandelen närmar sig 70 %.

För värderings- och rådgivningsändamål innebär detta att kommunövergripande snitt snabbt kan bli missvisande för en enskild bostad. Två objekt med samma storlek kan ha helt olika likviditet beroende på mikroläge, utsikt, gångavstånd, urbanisationens kvalitet, avgiftsnivå, dokumentation och möjlighet till omedelbar användning. Den genomsnittliga köpeskillingen visar marknadens kapitaldjup, men ersätter inte en jämförelse med relevanta, faktiskt sålda objekt.

6. Segmentmix: nyproduktion kontra andrahandsmarknad

Marknadsstrukturen är fortsatt tydligt andrahandsdriven. Den officiella tolvmånadersrapporten fördelar transaktionerna med 25,01 % på nyproduktion och 74,99 % på andrahandsmarknaden. Den reviderade månadsserien ger samma fördelning efter avrundning: 25,01 % respektive 74,99 %. Detta bekräftar att andrahandssegmentet bär den största delen av den faktiska omsättningen, även om nyproduktion ofta är mer synlig i marknadsföring och internationell investerarkommunikation.

Segment	Officiell andel	Affärer i månadsserien	Enkelt månadsgenomsnitt €/m²
Nyproduktion	25,01 %	790	3 670 €/m²
Andrahandsmarknad	74,99 %	2 369	3 237 €/m²

 

Under perioden maj 2025-april 2026 låg nyproduktionen i den detaljerade serien i genomsnitt cirka 13,4 % över andrahandsmarknaden per kvadratmeter. Medianpremien mellan månaderna var omkring 12,4 %. Premien är således reell, men inte stabil. I februari 2026 var nivåerna i princip identiska, medan andrahandsmarknaden låg klart högre i april 2026.

Nyproduktionspremien bör främst förstås som ersättning för modern standard, energieffektivitet, garantier, gemensamma faciliteter och ett mer standardiserat internationellt erbjudande. Andrahandsobjekt i rätt kustnära lägen, med etablerad urbanisation, stor terrass, havsutsikt eller ovanligt god användbarhet kan emellertid handlas på samma nivå eller högre. Den praktiska slutsatsen är att segmentetiketten i sig har begränsat värde utan en kvalitativ bedömning av den enskilda produkten.

För säljare av andrahandsbostäder innebär detta att det finns betalningsvilja när objektet konkurrerar på kvalitet och läge, men att köpare samtidigt kan jämföra mot ett växande utbud av nyproduktion. För nyproduktion innebär den lägre transaktionsvolymen att månadsstatistiken blir mer projektberoende. Leverans av en enskild större etapp kan flytta både antal, genomsnittsyta och prisnivå på ett sätt som inte är representativt för hela kommunen.

7. Marknadsdynamik sedan juli 2025

Figur 4. Volym och prisutveckling sedan juli 2025.

Källa: Månadsdata tillhandahållen av Haga Kapital; egen bearbetning.

Perioden juli 2025-april 2026 kan delas in i tre faser. Juli-september 2025 präglades av förhållandevis stabil volym men ett pris per kvadratmeter kring 3 069 € på försäljningsviktad basis. Oktober-december 2025 innebar en tydlig omprissättning till cirka 3 634 €/m², samtidigt som volymen ökade kraftigt, främst genom december. Januari-april 2026 kännetecknas därefter av lägre volym men fortsatt hög prisnivå, cirka 3 448 €/m².

Period	Försäljningar	Totalt €/m²	Genomsnittligt enhetspris
jul.25	294	3 110 €/m²	384 641 €
aug.25	194	3 179 €/m²	420 299 €
sep.25	255	2 938 €/m²	407 137 €
okt.25	298	3 766 €/m²	492 849 €
nov.25	291	3 479 €/m²	420 387 €
des.25	478	3 645 €/m²	428 497 €
jan.26	193	3 349 €/m²	422 538 €
feb.26	199	3 549 €/m²	459 873 €
mar.26	234	3 315 €/m²	463 976 €
apr.26	201	3 599 €/m²	426 415 €

 

Det mest relevanta är inte att priserna varierar från månad till månad, utan att nivåerna efter oktober 2025 i huvudsak ligger över tidigare intervall. Samtidigt är antalet affärer under 2026 tydligt lägre. Denna kombination brukar känneteckna en övergång från en bred och snabb marknad till en mer selektiv marknad, där köpare fortfarande har kapital men i högre grad avstår från objekt som upplevs som felprissatta eller tekniskt och juridiskt osäkra.

Försäljningsstatistiken ger därmed stöd för en balanserad bedömning. Det finns inte underlag för att beskriva Estepona som en fallande marknad, men det finns heller inte skäl att anta att varje bostad kan följa kommunens genomsnittliga prisuppgång. Likviditeten blir mer objektspecifik när den totala volymen sjunker.

8. Efterfrågesammansättning och internationella köpare

Estepona är fortsatt en internationellt driven bostadsmarknad. Utländska köpare svarar för 69,3 % av transaktionerna och nationella köpare för 30,7 %. Den internationella efterfrågan är därmed inte ett tillägg till den lokala marknaden, utan en av dess huvudsakliga strukturella förutsättningar.

Figur 5. Utländska köpare per nationalitet, uppdelat mellan residenta och icke-residenta.

Källa: Portal Estadístico del Notariado, Estepona, maj 2025-april 2026.

Land	Residenta	Icke-residenta	Totalt
Nederländerna	1,44 %	13,76 %	15,21 %
Storbritannien	3,71 %	9,48 %	13,19 %
Polen	1,01 %	10,01 %	11,02 %
Sverige	1,25 %	5,15 %	6,40 %
Belgien	0,72 %	5,34 %	6,06 %
Övriga	14,20 %	33,93 %	48,12 %

 

Nederländerna är den största identifierade gruppen med 15,21 % av de utländska köparna, följt av Storbritannien med 13,19 % och Polen med 11,02 %. Sverige svarar för 6,4 % och Belgien för 6,06 %. Restgruppen “Övriga” är samtidigt mycket stor, 48,12 %, vilket visar att efterfrågan är geografiskt diversifierad och inte beroende av en enda nationalitet.

Den tydliga övervikten för icke-residenta köpare är särskilt relevant. För de fem namngivna länderna kommer huvuddelen av efterfrågan från personer som inte är residenta i Spanien. Marknaden drivs därför i hög grad av fritidsboende, deltidsboende, framtida relocation och kapitalplacering, snarare än enbart av lokal bosättning.

En diversifierad internationell köparbas minskar beroendet av den lokala löneutvecklingen, men skapar samtidigt exponering mot valuta, finansieringskostnader, skatteregler och ekonomiskt sentiment i flera länder. Den praktiska risken är därför inte bara spansk konjunktur. En förstärkning av euron eller svagare nordisk, brittisk eller nederländsk köpkraft kan påverka delar av efterfrågan även om den lokala ekonomin är stabil.

9. Köparnas sociodemografiska profil

Figur 6. Köparnas åldersfördelning, senaste 12 månaderna.

Källa: Portal Estadístico del Notariado, Estepona, maj 2025-april 2026.

Medianåldern för köpare är 51 år. Grupperna 41-50 och 51-60 år svarar tillsammans för 56,19 % av köpen, medan personer under 31 år endast står för 4,25 %. Detta är förenligt med en marknad som i stor utsträckning bärs av etablerade hushåll, kapitalstarka köpare, personer i senare yrkesliv och köpare som planerar för helt eller delvis boende i Spanien.

Fysiska personer genomför 86,73 % av köpen och juridiska personer 13,27 %. Bolagsköpen är därmed betydande men inte dominerande. Det bör också noteras att en privat köpare kan ha ett investeringsmotiv och att ett bolagsköp kan vara kopplat till eget nyttjande eller förmögenhetsstruktur. Indikatorn beskriver förvärvsform, inte nödvändigtvis det ekonomiska motivet bakom varje affär.

Jämfört med föregående benchmark har medianåldern minskat från 52 till 51 år. Förändringen är liten och bör inte övertolkas. Den långsiktiga profilen är fortsatt tydlig: Estepona är i begränsad grad en marknad för lokala förstagångsköpare och i högre grad en marknad för hushåll som redan har byggt upp kapital eller kan ta med sig köpkraft från andra regioner och länder.

10. Tillgänglighet och prisbelastning

Figur 7. Utveckling av antal år av nettoinkomst som krävs för köp.

Källa: Portal Estadístico del Notariado. Måttet återges enligt portalens publicerade definition.

Tillgänglighetsmåttet uppgår till 10,82 år av nettoinkomst. Det är något lägre än 2024 års 11,02 år men fortfarande väsentligt högre än bottennivån 7,64 år 2017. Förbättringen under 2025 är således marginell och förändrar inte den övergripande slutsatsen att bostadsköp i Estepona blivit betydligt mer inkomstkrävande sedan mitten av 2010-talet.

Måttet bör användas som benchmark och inte som en exakt hushållskalkyl. Den publicerade rapporten anger inte i den visade sammanställningen alla detaljer om inkomstdefinition och finansiering. Det analytiska värdet ligger främst i utvecklingen över tid: prisökningen har varit snabbare än den inkomstutveckling som indikatorn bygger på.

Den höga internationella köparandelen gör samtidigt att den lokala tillgänglighetsindikatorn inte fullt ut bestämmer marknadens prisnivå. En stor del av köparna jämför inte Estepona med lokala löner, utan med bostadsvärden och förmögenheter i andra länder. Detta bidrar till att priserna kan fortsätta ligga högt även när den lokala tillgängligheten försämras.

Figur 8. Årlig prisförändring enligt Notariados historiska serie.

Källa: Portal Estadístico del Notariado, historiska årsindikatorer.

Årsserien visar att marknaden inte utvecklats linjärt. Nedgångar 2016, 2017 och 2020 har följts av kraftiga återhämtningar. Från 2021 har utvecklingen åter varit positiv, med särskilt starka år 2023-2025. Detta talar för att långsiktig analys bör väga in flera cykler och inte enbart den senaste tolvmånadersförändringen.

11. Aktuell marknadsbedömning

11.1 Prisnivån är fortsatt stark, men marknaden är mer selektiv

Det senaste underlaget ger stöd för att den strukturella prisnivån har flyttats upp sedan hösten 2025. Samtidigt har transaktionsvolymen dämpats. En rimlig beskrivning är därför att Estepona gått in i en selektiv högprisfas. Köpare accepterar fortsatt höga värden när objektet upplevs som rätt, men marknaden är mindre benägen att absorbera generella prispåslag utan stöd i läge, kvalitet eller dokumenterad jämförelsedata.

11.2 Andrahandsmarknaden blir avgörande för prisbilden

Tre av fyra affärer sker på andrahandsmarknaden. Det är där den löpande likviditeten finns och där utbudet är mest varierat. När andrahandsobjekt i april 2026 når 3 673 €/m² visar det att premium inte är förbehållet nyproduktion. Samtidigt ökar spridningen mellan renoverade, välbelägna objekt och bostäder med tekniska, juridiska eller funktionella svagheter.

11.3 Kvalitet och genomförbarhet får högre ekonomiskt värde

I en snabb marknad kan även bristfälligt presenterade eller ofullständigt dokumenterade objekt finna köpare. I en mer selektiv marknad blir avvikelser kostsammare. Planlösning, terrassens faktiska användbarhet, parkeringslösning, gemensamma anläggningar, energiprestanda, urbanisationsavgift och tydlig dokumentation påverkar inte enbart risken i affären utan även köparens betalningsvilja och finansierbarhet.

11.4 Den internationella efterfrågan är bred men inte riskfri

Den stora restkategorin bland utländska köpare är positiv ur diversifieringssynpunkt. Estepona är inte beroende av en enda nationell grupp. Samtidigt innebär den höga icke-residenta andelen att efterfrågan kan reagera snabbt på externa förändringar. Valutor, internationella räntor, förmögenhetsbeskattning och osäkerhet i köparnas hemländer kan påverka aktiviteten innan effekten syns i spanska makrodata.

12. Praktiska konsekvenser för säljare, köpare och investerare

För säljare

Den höga prisnivån skapar goda möjligheter, men den lägre transaktionsvolymen gör korrekt positionering viktigare. Ett utgångspris bör förankras i jämförbara avslut och inte enbart i annonser i samma område. Objekt som ligger tydligt över marknaden behöver kunna motivera premien genom utsikt, skick, terrass, läge, parkering, urbanisation och dokumentation. Annars finns risk att försäljningstiden ökar och att prisjustering sker först efter att objektet blivit exponerat för länge.

För köpare

Kommunens genomsnitt visar marknadsriktning men är inte ett facit för en enskild bostad. Köpare bör skilja mellan nyproduktionens standardiserade premie och den mer heterogena andrahandsmarknaden. Särskilt viktigt är att bedöma faktisk boyta, registrerad yta, gemensamma kostnader, tekniskt skick och möjligheten att använda fastigheten på avsett sätt. I en marknad med höga priser blir värdet av god due diligence större, inte mindre.

För investerare

Den internationella efterfrågan och den höga genomsnittliga köpeskillingen stödjer likviditeten i kvalitetssegmenten. Samtidigt bör avkastningsbedömningar inte baseras på generell prisuppgång. När inköpspriset stiger snabbare än hyror och löpande intäkter blir kassaflöde, avgifter, skatter, finansiering och framtida underhåll viktigare. Värdeutveckling kan fortfarande vara stark, men den kommer sannolikt att bli mer beroende av rätt produkt och rätt ingångspris.

13. Bedömning och slutsats

Sammantaget framstår Estepona fortfarande som en av Costa del Sols mest motståndskraftiga och internationellt orienterade bostadsmarknader. Den senaste officiella statistiken visar en årlig prisökning om 10,98 %, ett genomsnittspris om 3 352 €/m² och en genomsnittlig köpeskilling om 429 353 €. Dessa nivåer bekräftar att efterfrågan fortsatt är kapitalstark.

Det nya i materialet är inte ett prisfall utan en tydligare normalisering av antalet affärer. Januari-april 2026 hade väsentligt lägre omsättning än samma period 2025, samtidigt som pris och genomsnittlig köpeskilling låg högre. Detta bör läsas som ett tecken på ökad selektivitet. Marknaden fungerar, men den belönar i högre grad objekt som är rätt prissatta, väl dokumenterade och enkla att förstå och använda.

Basbedömningen är därför att Esteponas prisnivå har stöd, men att framtida uppgång sannolikt blir mer ojämnt fördelad mellan områden och objekt. Premiumlägen och funktionellt starka bostäder kan fortsätta utvecklas väl, medan svagare objekt riskerar längre försäljningstid och större förhandlingsmarginal. För rådgivning och investering blir fokus på mikromarknad och faktisk transaktionsdata allt viktigare.

Rapporten ska läsas som ett marknadsanalytiskt underlag och inte som en individuell värdering eller prognosgaranti. Kommunstatistik kan aldrig fullt ut fånga skillnaderna mellan enskilda urbanisationer, fastighetstyper och juridiska eller tekniska förutsättningar.

Bilaga A. Månatlig marknadsdata

Tabellerna nedan återger den detaljerade månadsserien som använts i analysen. Beloppen avser genomsnitt per månad och segment.

Period	Ny antal	Andrahands antal	Totalt antal	Ny €/m²	Andrahands €/m²	Totalt €/m²
okt.24	41	252	293	4 611	2 824	3 015
nov.24	62	199	261	3 008	2 740	2 798
des.24	200	411	611	3 418	3 184	3 279
jan.25	44	225	269	3 155	2 936	2 965
feb.25	53	191	244	3 404	3 050	3 129
mar.25	88	289	377	3 656	2 671	2 891
apr.25	37	205	242	3 764	3 048	3 135
maj.25	43	207	250	3 361	3 032	3 090
jun.25	58	214	272	3 868	2 861	3 042
jul.25	47	247	294	3 394	3 063	3 110
aug.25	33	161	194	3 552	3 117	3 179
sep.25	46	209	255	3 596	2 833	2 938
okt.25	88	210	298	4 041	3 679	3 766
nov.25	99	192	291	4 081	3 177	3 479
des.25	239	239	478	3 974	3 400	3 645
jan.26	46	147	193	3 584	3 265	3 349
feb.26	36	163	199	3 548	3 549	3 549
mar.26	37	197	234	3 962	3 190	3 315
apr.26	18	183	201	3 084	3 673	3 599

 

Bilaga A2. Genomsnittlig köpeskilling per bostadsenhet

Period	Nyproduktion	Andrahandsmarknad	Totalt
okt.24	485 360 €	394 459 €	406 906 €
nov.24	312 432 €	366 223 €	352 093 €
des.24	340 870 €	423 860 €	384 233 €
jan.25	345 225 €	388 374 €	381 662 €
feb.25	398 158 €	383 543 €	386 967 €
mar.25	434 861 €	356 624 €	375 725 €
apr.25	404 120 €	422 935 €	420 070 €
maj.25	399 152 €	416 746 €	413 297 €
jun.25	483 727 €	396 096 €	413 157 €
jul.25	382 263 €	385 076 €	384 641 €
aug.25	368 749 €	431 576 €	420 299 €
sep.25	359 081 €	418 480 €	407 137 €
okt.25	424 968 €	521 612 €	492 849 €
nov.25	453 992 €	401 248 €	420 387 €
des.25	405 599 €	450 598 €	428 497 €
jan.26	453 698 €	411 428 €	422 538 €
feb.26	503 666 €	449 934 €	459 873 €
mar.26	566 831 €	444 652 €	463 976 €
apr.26	527 977 €	416 712 €	426 415 €

 

Bilaga B. Källor och tolkningsnoter

• Portal Estadístico del Notariado, kommunrapport Estepona, rapportdatum 13 juli 2026, värden för maj 2025-april 2026.
• Detaljerad månadsserie för Estepona, oktober 2024-april 2026, tillhandahållen och bearbetad av Haga Kapital.
• Den officiella rapporten används som benchmark och månadsserien för tids- och segmentanalys. Den reviderade serien summerar till samma tolvmånadersvolym: 3 159 transaktioner.
• Genomsnittliga kommunvärden är inte en individuell värdering och påverkas av objektmix, mikroläge, metodik och antal observationer.