Haga Kapital formidler håndplukkede unike objekt. Vi markedsfører bare eiendommer som har tilfredsstillende dokumentasjon. Målet er å legge til rette for et trygt huskjøp.
Ministry of public works, transport and housing, har sammen med Association of Spanish Property and Commercial registrars laget en guide for sikkert huskjøp i Spania.
Guiden bygger på offentlige utredninger som kartlegger ofte forekommende problemområder, og utgjør grunnen for en kommende konsument regulering for eiendoms transaksjoner i Spania.
Med bakgrunn i dette arbeidet har Haga Kapital, sammen med en autorisert arkitekt, utviklet konseptet
” Kvalitetssikrede eiendommer”
Ved kjøp av fast eiendom i skandinaviske land fokuserer kjøperen ofte på eiendommens byggtekniske stand. Normalt gjennomføres en kontroll av eiendommen for å kartlegge teknisk stand.
Når man leter etter drømmehuset i Spania bør man i første omgang sette søkelys på eiendommens legale status. Det finnes mange dokumenter som må kontrolleres, og man skal aldri kjøpe før alt er kartlagt.
Først må man kontrollere om kart og terreng stemmer, her må man ha relevant ekspertise. Ofte anbefales huskjøper å leie en advokat får å sikre eiendommens legale status. Dette har en begrenset verdi. Advokaten utfører ofte en skrivebordskontroll. Dette kan sammenlignes med å gjennomføre en EU-kontroll uten å ta med bilen til trafikkstasjonen. En autorisert arkitekt har riktig kompetanse får å gjøre dette arbeidet.
Arkitektutredning
Haga Kapital samarbeider med autoriserte arkitekter som har lovpålagt konsesjon for oppmåling av eiendom. Etter oppmåling sammenlignes virkeligheten med byggetillatelsen, eiendomsregisteret og de opplysninger som eier rapporterer til skattemyndigheten. Videre gjennomføres en omfattende kontroll av objektet. Den ferdige rapporten oppfyller de krav som en bank krever som dokumentasjon av et objekt før objektet kan pantsettes.
Belåning
Alle eiendommer som formidles av Haga Kapital er på forhånd godkjent av en spansk bank for belåning. Før en spansk bank kan bevilge lån med sikkerhet i eiendommens fulle verdi, må eiendommens legale status være uten anmerkninger. Banken må i henhold til lov dokumentere dette gjennom en lisensiert og uavhengig tredjepart. Selv om man kjøper kontant, er det viktig å dokumentere at den kan belånes. Ni av ti eiendommer finansieres med lån i Spania. Kjøper du en eiendom som ikke kan belånes vil det bli vanskelig å selge den i framtiden. Lånevilkår tilpasses individuelle forutsetninger.
Licencia de primera ocupacion o utilizacion & certificado final de obra
Alle eiendommer i Spania må være godkjent for avsett bruk, en eiendom som skal brukes som bolig må ifølge lov være godkjent for dette.
Før byggestart produserer en autorisert arkitekt tegninger og dokumenterer prosjektet.
Dokumentasjonen sendes sammen med søknad om byggetillatelse til kommunen. Om prosjektet oppfyller alle krav gir kommunen byggetillatelsen. Når huset er ferdig, gjør arkitekten en kontroll og bekrefter at huset er oppført i henhold til byggetillatelsen (certificado final de obra).
Byggetillatelse og sertifikat sendes sammen med søknad om Licencia De Primera Ocupacion & Utilizacion til kommunen. Kommunens representant kontrollerer om eiendommen er bygd i henhold til byggetillatelsen. Om alt stemmer bevilger kommunen en lisens for å ta i bruk huset (licencia de primera ocupacion & utilizacion).
Om huset og prosjektet avviker fra byggetillatelsen bevilger ikke kommunen lisensen. Selv om arkitekten gjennom ”certificado final de obra” mener at prosjektet er ferdigstilt i henhold til byggetillatelsen finnes det ingen garanti for at kommunen har samme oppfatning.
Godkjenning av det elektriske anlegget
Det spanske regelverket er likt det norske i henhold til kravet om godkjent elektrisk anlegg. Om det har gått mer enn 10 år siden forrige eierbytte av strømkontrakten krever strømleverandøren et tilsyn av det elektriske anlegget. Det er ikke uvanlig at man må bytte ut deler av anlegget på eldre hus. For å sikkerstille hva som gjelder får man informasjon fra strømleverandøren.
Godkjenning av vann
Dette skjer etter samme modell som for strøm.
Energisertifisering
Selgeren har ansvar for den obligatoriske energisertifiseringen.
Når kart og terreng ikke stemmer.
Om virkeligheten avviker fra byggetillatelsen, bør man gjøre en utredning om hva som mangler for å regulere og legalisere objektet. Det finnes et legalt regime som blant annet gjennom preskriptionstid muliggjør legalisering av ikke godkjente hus. For å sikkerstille hva som kreves kan kommunens byggtekniske avdeling gjennomføre en kontroll og dokumentere avvik. Videre kartlegges kostnader for prosessen. Sluttresultatet skrives oftest inn i eiendomsregistret i forbindelse med overtagelsen. Ofte kan det lønne seg å kjøpe en eiendom som krever litt handspålegging før alt er klart. Selgere mangler ofte relevante ressurser og kompetanse for å regulere og legalisere eiendommen selv. Reguleringen gjennomføres da av kjøper før overtagelse.
Certificado de no expediente
Dette sertifikatet viser om kommunen har notifisert eier om eventuelle problem. Om dette er tilfelle gjelder ikke vanlige preskripsjonstider. I disse situasjonene kan det være vanskelig å regulere hus som ikke er godkjent, i verste fall må huset rives.
Urbanisasjon.
Det er vanlig at eiendommer i Spania inngår i urbanisasjoner, urbanisasjoner kan lignes med sameie. Like vanlig er det at betalings-moralen i henhold til felles avgifter varierer hos medlemmene. For å kartlegge foreningens økonomi, økonomiske og legale utfordringer bør man studere urbanisasjonens årsregnskaper.
Konseptet kvalitetssikrede eiendommer
Haga Kapital formidler håndplukkede unike objekt. Vi markedsfører bare objekt som har tilfredsstillende dokumentasjon. Målet er å skape best mulige forutsetninger for et trygt huskjøp.
