Tryggt husköp

Med överskriften ”Safely Purchasing a House in Spain” har Spanska myndigheter tagit fram en lista med vad som är viktig att tänka på innan man köper hus i Spanien.

Listan bygger på ett arbete som högst sannolikt kommer utgöra grunden för en framtida konsumentskyddsreglering vid fastighetstransaktioner. Konsumentskyddsregleringar föds ur dysfunktionella marknader där konsumenter far illa, detta fall är inget undantag.

Arbetet är mycket omfattande och liknar mycket på de regleringar som numera finns för investerings-rådgivning och förmedling av finansiella spar-produkter. Med tanke på koncentrationen av legal kompetens som närvarar vid fastighetstransaktioner borde problem vara undantag, inte regeln.

I en framtida konsumentskyddreglering kommer omsorgsplikten för den som biträder vid husköp att bli långtgående. Ansvar kommer definieras utifrån om konsumenten upplevde informationen som en personlig rekommendation. Som en följd av detta kommer det krävas att rekommendationer måste vara lämpliga, och att motiveringen dokumenteras tydligt på varaktigt medium. I tillägg kan man förvänta sig krav på utbildning med årlig uppdateringar, certifiering samt att verksamheten omfattas av tillsyn från kompetent myndighet enligt modellen för finansiell rådgivning.

En köpare anlitar oftast en expert för att säkerställa ordning och reda. Experten gör en skrivbordskontroll av de papper som begärs och tillhandahålls, baserad på dessa ger han sitt utlåtande och erbjuder att genomföra transaktionen. Mycket sällan åker man ut och tittar på objektet, långt mindre gör man en kvalificerad utredning av vad som finns i verkligheten.

Övningen kan bäst liknas med att åka på besiktning med bilen utan att ta med bilen

En professionell husköpare har ett annorlunda tillvägagångssätt. En Spansk bank är i nästan nio av tio fall den indirekte husköparen. Nästan 90 % av alla fastighetsköp är finansierad med ett bolån där banken tar pant i egendomen. Innan banken överväger att pantsätta en fastighet skickar man ut en kompetent person för att göra en granskning på plats, rätt kompetens för detta är en arkitekt eller en teknisk arkitekt som har relevant utbildning för uppdraget.

Personen gör en uppmätning av fastigheten för att se om bygget stämmer med bygglov, och vad som är registrerat i officiella register. Vidare undersöker man om byggnaden är uppförd enligt gällande byggföreskrifter, kommunala plan-regleringar och om fastigheten är, eller kan godkännas för mänsklig användning.

En kartläggning görs om och när den elektiska installationen var godkänd, och slutligen görs en okulär bedömning av strukturell bärkraft, miljö, hälsa, säkerhet, ventilation, ljusinsläpp mm.

Om fastigheten klarar besiktningen görs en bedömning av marknadsvärdet baserat på fastighetens skick, och priset på liknande transaktioner i området. I det fall det inte är ordning och reda erbjuder banken endast att belåna tomtvärdet vilket ger en mycket låg belåningsgrad.

Fastigheter är oftast en stor del av ägarens förmögenhetsmassa. Att eftersträva högsta marknadsvärde blir därför ett rationellt agerande. Att säkerställa att fastigheten är belåningsbar till sitt fulla värde blir således det första och viktigaste steget ur ett sunt förvaltningsperspektiv.

Det hjälper lite att äga den finaste ö med de vackraste stränderna om ingen får vistas där. Ofta har vi hört att läget är det som gäller när man ska hitta sitt drömboende. Enligt den rätt så omfattande guiden för tryggt husköp nämns inte läget som viktig, däremot är ordning och reda en röd tråd genom dokumentet.

Många frågar om man ska låna i sitt hemland eller i Spanien. Rekommendationen är oftast att låna hemma och inte i Spanien. Detta motiveras med att ”det blir lite smidigare då” samt att man bör tänka på valutarisken. Vist kommer köpprocessen vara smidigare, men påföljande ägarskap kan bli mycket krångligt. Det kan visa sig att man har köpt någon annans problem.

Att låna i Spanien säkerställer en mycket mer kvalificerad genomgång av det objekt man tänker köpa. Banken tar inte (längre) tar pant i vad som helst. En bank accepterar aldrig en skrivbordskontroll, så varför är en skrivbords kontroll tillräcklig för dig. Hur gick det till när ni köpte, var det någon som åkte ut och mätte upp boendet?

Om man hittar sitt drömhus och det inte är ordning och reda, skall man då undgå att köpa? Förmodligen kommer ditt bästa fastighetsköp vara ett papperslöst hus som du legaliserar. Förutom hos ovetande nordbor och ryssar med kontanter är intresset för dessa objekt begränsat bland spanjorer. Därför kan man köpa dessa objekt till starkt rabatterade priser, och sen legaliserar man huset. Man ska inte låta sig skrämmas, men det är avgörande att skapa en tydlig bild av process, kostnader och utfall.

Den allmänna rekommendationen är att läsa in sig så mycket man kan innan man påbörjar en köpprocess. I det fall man redan är (en rationell) husägare ska man säkerställa ordning och reda. Det vore trist om en potentiell köpare väljer ett annat objekt framför ditt på grund av bristfällig ordning, och att fastigheten inte är belåningsbar.

Ofta behövs extern hjälp till detta.

I det fall en expert och rådgivare ger rekommendationer som avviker från vad Spanska myndigheter lyfter fram viktigt ska man uppvisa stor aktsamhet. Rekommendationerna i Guiden bygger på identifierade problemområden som ofta är återkommande vid fastighetsköp.

Guiden är tyvärr för omfattande för att publicera i en kort artikel, men för ordningen skuld lägger jag med ett kort citat.

“Within the Spanish legal system there are a series of documents that certify that a house is completely legal. Make sure that you have all of them before purchasing a property”

Förhoppningsvis är dessa tankar ett verktyg som hjälper dig till ett välgrundat och informerad köpbeslut. Den läsare som är intresserad av ytterligare information avseende detta tema är välkommen att maila mig.

Haga Kapital & Financial Services.

Placa Doctor Arce no 20

29680 Estepona

info@hagakapital.com