Utleie av ferieboliger er en vanlig foreteelse i Spania. Ifølge spanske regler finnes det to typer utleievirksomhet:
Korttidsutleie som er opp til 2 måneder, og langtidsutleie som er mer enn 2 måneder.
I begge virksomhetstypene må utleieobjektet være godkjent som bolig. Det er kommunen som godkjenner boliger, godkjenningen heter «licencia de primera ocupación» og kan sammenlignes med en ferdigattest på et hus.
Når huset er ferdig bygd kontrollerer kommunens byggtekniske avdeling at huset samsvarer med gitt byggetillatelse. Dette er det største problemet med eiendommer i Spania. Store deler av eiendomsporteføljen har ikke en ferdigattest og er derfor ikke godkjent som bolig. I tillegg er det en utbredt praksis å bygge ekstra areal uten byggetillatelse. Boliger som er bygget etter 2010 har normalt en ferdigattest. En konsekvens av manglende ferdigattest, er at banker ikke belåner en eiendom til sin fulle verdi. Belåningsverdien begrenser seg da til 80 % av tomteverdien.
Ved kjøp av eiendom i Spania bruker kjøper ofte juridisk hjelp. Denne kompetansen er relevant, men begrenser seg til å kvalitetssikre gjennomføringen av den legale prosessen. Det man bør gjøre, og som bankene i lov er pålagt å gjøre, er å gjennomføre en inspeksjon av eiendommen av en uavhengig tredjepart. Dette handler om å kartlegge om eiendommen samsvarer med byggetillatelsen. Rett kompetanse for dette er en lisensiert ingeniør som har konsesjon til å gjennomføre slike inspeksjoner. En advokat som kontrollerer kjøpet fra et skrivebord, kan sammenlignes med å gjennomføre en EU-kontroll uten å ta med bilen til trafikkstasjonen. Verdien av dette vil være ytterst begrenset. Dette resulterer ofte i problemer for kjøperen. På samme måte som det er fullt mulig å kjøpe en bil som ikke er EU-godkjent, kan man kjøpe eiendom som ikke er godkjent som bolig. Dessverre hender dette altfor ofte.
Det er mulig å i ettertid regulere ulovlige eiendommer og få dem godkjent som bolig, men dette tar lang tid, og kostnaden er uoversiktlig. Anbefalingen er å gjennomføre en solid kartlegging før man kjøper.
Kortidsutleie.
En eiendom som bare skal brukes som korttidsbolig kan få en godkjenning for temporært bruk, uten at den er godkjent som permanent bolig. Byggtekniske krav for korttidsbolig er lavere enn for permanent bruk.
Virksomhetslisens for kortidsutleie.
Ved kortidsutleie skal det foreligge en virksomhetslisens. Ved langtidsutleie behøver man ikke en virksomhetslisens. Et av kravene for å få innvilget en virksomhetslisens er at objektet er kontrollert og godkjent som permanent bolig eller kortidsbolig.
Langtidsutleie.
Ved langtidsutleie behøver man ikke en virksomhetslisens. Utleieobjektet må være godkjent som permanent bolig. Temporær utleie med perioder lengre en 2 måneder kan være problematisk. Fra et legalt perspektiv anses boligen som leietakers permanente bolig om leietaker ikke disponerer annen permanent bolig. Selv om leiekontrakten fastsetter leietid til 11 måneder, kan leietaker ha rett til 3 år om leietaker ikke disponerer annen permanent bolig. Dette bør sikres før utleier inngår en langtidskontrakt.
Skatt på leieinntekter.
overskudd ved utleie beskattes med 19 % når den skattepliktige er bosatt i EU eller EØS. Alle kostnader som er relevant for å skape inntekter kan i prinsippet trekkes fra. Videre har utleier rett til å kostnadsføre avskrivninger for kapitalforslitning. Personer som er bosatt utenfor EU eller EØS har ikke rett til kostnadsavdrag. I det tilfelle utleier tilbyr ekstra tjenester ved kortidsutleie kan virksomheten bli momspliktig. Om utleier vil unngå momsplikt er det klokt å sikre at det ikke foreligger virksomhet som resulterer i momsplikt før virksomheten starter.
Om utleier har skattepliktig overskudd skal inntekten beskattes kvartalsvis, i tillegg til dette skal det sendes inn en årlig spansk skattemelding for virksomheten. Skatt skal betales kvartalsvis om det foreligger skattepliktig overskudd for perioden.
Om utleier er skattemessig bosatt i Norge skal utleievirksomheten beskattes i Norge etter norske regler. Skatt som er betalt i Spania krediteres i Norge med norsk skatt som avdragsbegrensning.
