Disclaimer & Varning
x

Haga Kapital etterstreber å ha en oppdatert hjemmeside med korrekt og relevant informasjon. Lover og regler forandres ofte, så deler av materialet kan være ufullstendig og/eller inneholde feil.

Informasjonen på denne nettsiden utgjør ikke individuelle råd eller anbefalinger i spesifikke saker. Tekster og beskrivelser er tenkt som allmenn informasjon. Haga Kapital Financial Services påtar seg ikke ansvar for bruk av informasjonen i spesifikke saker. Lenker til andre nettsider er bare for informasjon, og Haga Kapital tar ikke ansvar for innhold på andre nettsider.

Artikler og tekster som produseres av Haga Kapital, og som publiseres på hjemmesiden, er Haga Kapitals eiendom. Foruten bruk som er tillatt i henhold til tvingende lov, kreves Haga Kapitals skriftlige samtykke for kopiering, spredning og annen bruk av publisert materiale.

Mandag-Fredag : 09:00 - 17:00
info@hagakapital.com

Investere i eiendom i Norge eller Spania?

This is a single blog caption

Investere i eiendom i Norge eller Spania?

Vi får ofte spørsmål om kjøp av eiendom i Spania sammenlignet med Norge som en langsiktig investering. Da vi relativt ofte belyser det spanske eiendomsmarkedet, velger vi å se nærmere på det norske markedet i denne artikkelen.

Det norske eiendomsmarkedet er unikt. Siden 1995 har eiendomspriser hatt en eventyrlig økning. Fastsetter vi prisen til 100 ved utgangen av 1995, har eiendomspriser økt til 523 ved utgangen av 2019.

SSB og sentralbanken peker på at prisøkningen må sees i lys av økt kjøpekraft. Den forbedrede kjøpekraften må renses for prisøkninger på andre varer og tjenester som husholdningene kjøper. Renser vi for konsumentpris indekset er den reelle økningen i kjøpekraft opp fra 100 til 163 de siste 25 årene.

I hovedsak finansieres boligkjøp med lån. Hvis vi fastsetter husholdningenes gjeld til 100 ved utgangen av 1995 har den økt til 698 ved utgangen av 2019.

Et lån forbruker framtidens inntekter før man får dem. Hvor mye som er igjen til konsum av nyproduserte varer og tjenester blir avgjørende for framtidens etterspørsel av varer og tjenester.

Vi gjør en enkel beregning på to annuitetslån, et lån på 3 millioner og et på 5 millioner. Begge hushold har en øvre grense på 22 600 kroner i månedlig gjelds-byrde.

Regnestykket forutsetter en normalisering av den globale økonomien, en inflasjon på 2 %, en riskfri rente på 2 % og ett riskpåslag på 1 % (lånerente 5 %). Vi sammenligner den totale lånekostnaden med antatt gjennomsnittlig netto livsinntekt på 29 millioner kroner. I eksemplet med 3 millioner har husholdningen brukt 15 % av sin livsinntekt på lånekostnader. I eksemplet med 5 millioner har husholdningen brukt nesten 47 % av sin livsinntekt på lån.

Minskningen i husholdningens overskudd som kan brukes på varer og tjenester er enorm.

Eksemplet har selvsagt feilmarginer, men poenget er ikke med kirurgisk presisjon å kvantifisere effekten av gjeldsøkning, men å belyse fenomenet.

Sammenligner vi husholdningenes gjeld som prosent av disponibel inntekt med Spania og Italia er den norske belåningsgraden mye høyere enn hos våre kriserammede naboer i sør. Den Norske husholdsgjelden har økt fra 1 987 milliarder i 2008 til 3 890 milliarder ved utgangen av 2019, (237 % av disponibel inntekt).

Samlet gjeld hos hushold, selskaper och stat i Spania og Italia er lavere en norsk husholdsgjeld.

Sårbarheten i økonomien.

En økonomi har forenklet tre aktører; husholdning som konsumerer, selskaper som produserer og felleskassa som i hovedsak konsumerer. Husholdningen konsumerer varer og tjenester som produseres av selskaper, som i sin tur kjøper arbeidskraft, låner kapital og leier ressurser fra husholdninger. Finansieringen av felleskassa skjer i hovedsak gjennom å beskatte transaksjoner mellom husholdninger og selskaper.

Når husholdningens konsum øker, bygges produksjonskapasiteten ut og behovet for arbeidskraft øker. Dersom husholdningen velger å forbruke framtidens inntekter før de får dem (kreditter), vil produksjonskapasiteten tilpasses en etterspørsel som ikke er langsiktig stabil.

Historien har vist at en høy gjeldsbyrde hos husholdninger er den største sårbarhetsfaktoren i en økonomi. Her har vi mye å lære av søreuropeiske økonomier. I årene før boblen sprakk var det få som trodde på en boble. Motviljen til å se på gjelds utviklingen i et mer edruelig perspektiv var total.

Sommerens omsetnings- og prisrekord i det norske boligmarkedet er et godt eksempel. En betydelig del av arbeidskraften ble permittert, usikkerheten om permitteringen skulle bli permanent var stor. For å gjøre det enklere å låne gir regjeringen långivere dispensasjon fra deler av låne-forskriften. I en brennende krise med apokalyptisk potensial opplever vi omsetningsrekord i eiendomsmarkedet.

I sin analyse av havresekken konkluderer bransje organisasjoner med at det norske boligmarkedet aldri har vært sterkere.

I 2008 bremset det globale volumet av transaksjoner mellom husholdning og produsenter sterkt, og overkapasiteten i produksjonen ble synlig. Ifølge økonomisk teori leder mindre etterspørsel til overkapasitet og lavere priser (deflasjon). Forventet prisnedgang gjør at rasjonelle konsumenter utsetter kjøp. Konsekvensen blir en negativ spiral med konkurser, massearbeidsløshet, store offentlige underskudd og en sterk økning i statsgjelden.

For å motvirke dette skrekkscenariet senker sentralbankene renten og frigjør ressurser til konsumenter, selskaper og offentlig sektor. Teorien antar indirekte at sentralbanken kan fjernstyre volumet av konsum gjennom å tilføre resurser med lavere renter til låntakere.

Det var dette som hendte i 2008, men i de fleste land uteble den forventede økningen i konsum. Til tross for frigjøring av enorme ressurser tok det drøye fem år før vi så en forsiktig økning i konsum. I løpet av disse årene konsentrerte husholdning, produsenter og lokale myndigheter seg på å betale ned gjeld. Ved utgangen av 2019 var gjelden hos spansk husholdning lavere enn det europeiske gjennomsnittet på 56 % av BNP.

Siden 2008 er det i hovedsak to i vestlige økonomier hvor husholdningen har økt gjelden, dette er Norge og Sverige. Resterende land har brukt tiden på nedbetaling av lån.

 

 

 

Leie & Eie

I et sunt boligmarked er det litt dyrere å leie enn å eie, og en rasjonell eiendomsinvestor har alltid avkastningskrav på sin investering.  Kostnaden for å eie en bolig kan deles i tre deler; Kostnad for kapital, kostnad for skatter og kostnad for drift og slitasje. Rentekostnaden for lånt kapital og egen kapital er i prinsippet den samme, siden alternativet for egen kapital er aksjemarkedet. En rasjonell kjøper av en boligtjeneste velger det billigste alternativet. I Norge er ubalansen mellom å eie & leie gigantisk.

Effekten av rentehøyning hos norske hushold.

Om verdensøkonomien normaliseres og vi på sikt får en renteøkning på 4 %, utgjør dette 155,6 milliarder og drygt 60 000 kroner i økte kredittkostnader for norske husholdninger. Renteøkningen tilsvarer 3,3 forsvarsbudsjetter.

Deler vi summen på arbeidskraften utgjør dette nesten 118 000 årsverk. Om resterende arbeidsstyrke opprettholder samme produktivitet blir resultatet en arbeidsløshet på 9,4 %. I tillegg til dette minsker skatteinntektene til felleskassa, statens underskudd øker og sparegrisen må slaktes.

I virkeligheten blir reduksjon av volum transaksjoner mer brutal, siden månedslønn looper nesten 6 ganger gjennom økonomien under året.

Med denne innbremsing i økonomien er det nærliggende å anta at bankenes balanser blir giftige. Verdien på belånte verdier må skrives ned. Konsekvensen blir rekapitalisering og statlig overtakelse. Sparegrisen må igjen slaktes.

Norge er som kjent en liten åpen økonomi og verdien av den norske kronen er nært knyttet til oljeprisen. Om oljeproduksjonen fortsetter å vokse raskere enn etterspørselen kommer dette til å slå mot valutaen. En svakere krone hjelper selvsagt eksporten, men importen blir dyrere. Resultatet blir en importert inflasjon som forsterker rentepresset i økonomien. I tillegg til dette importerer Norge varer for drygt tusen milliarder per år og pris er som kjent en funksjon av tilbud og etterspørsel. En betydelig del av bestanddelene i konsumentprisindekset er importerte varer, prisen på importen påvirkes derfor av tilbud og etterspørsel hos våre handelspartnere. Dette gir ett importert inflasjonspress som i stor grad er upåvirket av norsk pengepolitikk.

I et større perspektiv har den norske kronen en begrenset interesse som plassering, og kommer enkelt å velges bort mot andre valutaer fra mer forutsigbare økonomier.

En forandring i norsk finans og pengepolitikk er dessverre usannsynlig. Det er mye som kan gjøres, men den politiske prisen er for høy. Ved neste popularitets konkurranse kommer vi igjen til å velge politikere som bevilger oss mer fra felleskassa.

På reisen fram til stupet kommer bukken (bransje-aktører) til å analysere havresekken mange ganger, og konklusjonen vil alltid være at økonomien er bunnsolid og att eiendomspriser (i Norge) alltid går opp.