Val av juridiskt biträde
Inte sällan används juridiska biträden till vardagliga göromål. Mängden av legal kompetens som närvarar vid transaktioner borde säkerställa problemfria uppgörelser. Konflikter borde således vara undantag och inte regeln.
Boven i dramat är skillnaden mellan förväntat resultat och faktiskt utfall. För ett tag sen fick vi uppdraget att bistå vid ansöka om en uthyrningslicens. Lägenheten var nyligen förvarat i det syfte att använde den som semesterboende samt korttids uthyrning. Då klienten hade liten erfarenhet av Spanska fastighetstransaktioner ville han säkerställa att alt gick rätt till. På inrådan anlitade han en advokat med lång erfarenhet.
Advokaten fick i uppgift att kontrollera alla relevanta papper för att säkerställa ordning och reda. Innan notariemötet bekräftade Advokaten via telefon att alt såg bra ut. Köpet genomfördes kort tid efter.
I samband med ansökandet av uthyrningslicensen måste köparen intyga att boende er godkänd av kommunen för avsedd användning. Klienten berättade att advokaten har kontrollerad alla papper så detta var inget problem. När man sysslar med uthyrning av turistbostäder inträffar det numera frekvent kontroller. I första hand kontrolleras det att man har den dokumentation som man intygade vid ansökan om licensen.
I det fall man vet att pappren finns kan man intyga detta vid ansökningstillfället, sen begär man ut relevanta intyg från kommunen i efterhand. I della fallet rörde det sig om LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN.
Vi skickade en förfrågan till kommunen om en kopia på licensen så klienten vid en kontroll kunna verifiera det som var intygat. Kort efter fick vi svar från kommunen med den tråkiga nyheten att licensen inte existerade för denna byggnad. Klienten kontaktade det biträde som skulle säkerställt ordning och reda. Återkopplingen var att personen i fråga hade bytt jobb. Advokatfirman ansåg därför övningen som avslutat. Den tråkiga nyheten kom självklart som blixt från klar himmel. Drömboendet blev nu en mardröm. Vad nu?
Då kommunen inte har genomförd en kontroll med godkänt resultat, samt beviljat licens är fasigheten olaglig att använda för mänskligt boende. Uthyrning är inte att tänka på. Vid en försäljning är den inte belåningsbar då en kreditgivare kräver ordning och reda.
Hur kan man förhindra att man hamnar i en liknande situation.
Som kund ska man kontrollera följande hygienfaktorer hos den man anlitar, listan är dock inte uttömmande.
1.Upprätta ett rejält uppdragsavtal där det anlitade ombudet tydligt specificerar vad som ska kontrolleras samt hur utfallet slutligen dokumenteras.
2.Finns det ett registrerat företag med giltig ansvarsförsäkring? Begär ut ett registreringsbevis och ett försäkringsintyg.
3.Från en skandinavisk aktör kan man enkelt begära ett utdrag från belastningsregistret. Är man dömd för bokföringsbrott, skattebrott eller liknande bör man vara försiktig.
4.I det fall ombudet är med i någon branschorganisation finns det oftast ett register för klagomål och disciplinärenden. I det fall aktören frekvent förekommer i registret bör man vara försiktig.
5.Ofta tillråds man att betala till ombudets klientmedelskonto, varför denna övning? Det uppkommer mycket sällan behov för klientmedelskonto. Riskerna uppväger aldrig nyttan. I det fall det krävs någon handpenning görs detta via en notarie på ett spärrat konto, sen betalas resterade på plats. Klientmedel som brinner inne hos ett ombud är ingen ovanlig vanlig process i Spanska domstolar.
6.Det är än viktigare att specificera vad som inte kontrolleras.
7.Ett biträde begär oftast ut dokumentationen från säljaren, sen sitter man vid ett skrivbord och gör en översyn. Alt kan se bra ut och alla licenser finns. Det man inte ser vid skrivbordet är vad som finns i verkligheten. Det objekt man önskar förvärva var kanske godkänd för några år sen. Sen kan man i eftertid ha byggt på flera våningar, pool och garage mm. För att säkerställa att
karta och terräng stämmer måste man göra en riktig platskontroll. Rekommendationen är att anlita en teknisk arkitekt som gör en uppmätning av fastigheten. I det fall ombudet tänker göra en skrivbordkontroll ska detta tydligt framkomma i uppdragsavtalet. En traditionell skrivbordskontroll är lika absurd som att åka till bilprovningen för att besiktiga bilen, Utan att ta med bilen. Om någon rekommenderar en sådan övning bör man uppvisa försiktighet.
8.Slutligen ska man ha kopior på allt som är intygat. Ett muntligt ”det ser bra ut” är aldrig tillräckligt.
Slutligen vill jag påpeka att det finns många mycket duktiga aktörer som kan hjälpa till. För dessa är ovan rutiner hel normalt.
Det är fullt möjligt att få professionell hjälp av relevant spetskompetens med hög integritet och yrkesstolthet.
Haga Kapital åtar sig inte att biträda som juridiskt ombud.
Dock har vi flera i vårat kontaktnät som vi med varm hand rekommenderar.
