Disclaimer & Varning
x

Haga Kapital efterstavar alltid att löpande uppdatera hemsidan med korrekt och relevant information. Lagar, regler och rutiner förändras ständigt, trots vår strävan kan innehållet vara ofullständigt och eller felaktigt.

Informationen på denna webbplats är inte uttömmande och utgör inte rådgivning eller rekommendationer i specifika ärenden. Texter och beskrivningar är endast avsedd som allmän information och ska inte användas som legal rådgivning eller rekommendationer i specifika ämnen.

Haga Kapital   Financial Services påtar sig inget ansvar för användning av informationen i specifika ärenden. Länkar till andra webbplatser är endast avsedda för information och Haga Kapital ansvarar inte för innehållet på andra webbplatser.

Artiklar och texter som produceras av Haga Kapital och publiceras på Haga Kapitals hemsida är Haga Kapitals egendom. Förutom vad som föreskrivs i tvingande lag krävs Haga Kapitals skriftliga samtycke för kopiering, spridning och annan användning av innehållet.

Mon - Fri : 09:00 - 17:00
info@hagakapital.com
+34 616 854 498

Vad kollar man innan fastighetsköp i Spanien?

This is a single blog caption

Vad kollar man innan fastighetsköp i Spanien?

//
Posted By
/
Comment0
/
Categories

Jag fick en förfrågan från en av våra kunder som precis har hittat sitt drömställe, att sammanställa några tipps innan han slog till.

  1. Jag rekommenderar er att köpa en Tasacion från en bank. Innan en bank överväger att pantsätta en fastighet i Spanien måste dom enligt lag anlita en certifierad aktör för att kartlägga fastighetens legala status. Syftet är att bilda sig en uppfattning om kartan och terrängen stämmer. En Nota Simple är en ögonblicksbild av vad som är registrerad i fastighetsregistret. Det är dock mycket vanligt att uppgifterna i fastighetsregistret avviker från verkligheten. I detta fall var inte poolen registrerad. Huvudsyftet med en Tasacion är inte att göra en besiktning av fastighetens skick, dock kommer arkitekten eller den tekniska arkitekten göra en okulär bedömning av strukturen. Fastigheten mäts upp och arkitekten jämför verkligheten med bygglov och slutligen om fastigheten är slut-besiktigat av kommunen och godkänd för mänskligt boende. Det är inte ovanligt att delar av fastigheten är svartbyggen och i dessa fall finns det regimer för regularisera och legalisera svartbyggen.

Själva registreringen av regulariseringen sker oftast i samband överdragelsen av fastigheten hos notarien. Dock finns det ingen garanti för att detta är möjligt. I det fall kommunen på ett tidigt stadium har notifierad ägaren om svartbygget, gäller inte sedvanliga preskriptionstider som normalt ligger mellan 4 till 6 år beroende på ärendet. Även om preskriptionstiden är passerad måste objektet fylla relevanta byggtekniska krav. Jag rekommenderar att ägaren åker till kommunen och begär ett ”Certificado de no expediente” Detta dokument intygar om kommunen har notifierad ägaren om oegentligheter.

I det fall banken avstår från att belåna fastigheten, eller har restriktioner kommer detta påverka värdet när fastigheten skal säljas. Ca 9 av 10 fastighetstransaktioner är belånade i Spanien. Om fastigheten inte är belåningsbar är detta mycket relevant. Man blir då tvungen att vänta på en köpare som kan betala kontant.

Värderingsmannen gör även en värdering av marknadsvärdet baserad på fastighetens skick och tidigare transaktioner på likartade objekt i området. Dock har det senaste tio åren blivet tradition att värderingen tiltas nedåt, särskilt vanligt är ett lågt markvärde. Det värde som en bank bokför på sin balansräkning är det lägsta av värderingen och slutgiltigt pris.

I det fall det finns avvikelser betyder inte detta att man inta kan gå vidare. Dock är det helt avgörande att etablera en tydlig bild av vad som kommer krävas för att regularisera ett svartbygge.

  1. EL. Då det är mer än 10 år sen förra kontraktbytet på el abonnemanget kommer förmodligen Elbolaget kräva en ny ”Boletin” detta är en inspektion av den elektriska anläggningen samt ett intyg om att alt är ok. Det är ofta förekommande att viss installation måste bytas ut.
  2. Vatten. Samma sak som ovan.
  3. I det fall fastigheten hör till en urbanisation eller samfällighet bör ni begära ut senaste årens årsredovisningar och bilda er en uppfattning om föreningens ekonomi och hur föreningen har sköts. Det är ofta förekommande att flera i samfälligheten inte betalar sina avgifter.
  4. Handpenning och reservationsavgift. Innan ni har en tydlig bild av objektets legala status vill jag starkt avråda er från att betala något i förskott. I det fall transaktionen inte skulle bli av är detta en helt onödig risk att ta.
  5. Klientmedelskonto. Jag vill avråda er från att parkera köpesumman på någons klientmedels konto.
  6. I det fall ni anlitar en advokat måste ni försäkra er om att han agerar som ert juridiska biträde och ansvarar för ert bästa intressen. Det vanliga är att en juridisk kompetent person hjälper till med själva transaktionen, det vill säga ägarbytet. Problem som borde upptakts innan, men som kommer till ytan i eftertid ansvarar man för själv. Vidare måste allt dokumenteras och verifieras. I det fall man kollar med Elbolaget räcker det inte att säga ”alt är grönt” Alt ska dokumenteras och verifieras med dokumentation från relevant aktör.
  7. Fastighetens slutliga godkännande för mänskligt boende görs alltid av kommunen som är kompetent myndighet. Det räcker således inte med en privat arkitekt som skriver att enligt hans uppfattning är alt OK.

Rekommenderad process.

Meddela säljaren att ni är intresserad av objektet men att fastighetens legala status måste redas ut först. Om säljarens pris är relevant är omöjligt att säga innan man har kartlagt objektet noggrant.

Beställa en Tasacion från en bank. Kostnaden för denna varierar men för en fastighet på ca 250 m” borde priset landa på ca 500 euro. Påräkna ett par veckor innan den är klar.

När rapporten är klar vet ni om något måste regulariseras. Ofta har inte säljaren pengar eller kapacitet att regularisera/legalisera problem. I dessa fall kan man sköta processen själv med avdrag för kostnader och allmän möda.

Avseende el, vatten och årsredovisningar kontaktar säljaren respektive leverantörer och begär ett utlåtande om ny boletin behövs vid kontraktsbytet.

 

ruben@hagakapital.com

 

 

lämna en kommentar