Disclaimer & Varning
x

Haga Kapital eftersträvar att löpande uppdatera hemsidan med korrekt och relevant information. Lagar och regler förändras ständigt, trots vår strävan kan innehållet vara ofullständigt och/ eller felaktigt.

Informationen på denna webbplats utgör inte rådgivning eller rekommendationer i specifika ärenden. Texter och beskrivningar är endast avsedda som allmän information. Haga Kapital Financial Services påtar sig inget ansvar för användning av informationen i specifika ärenden. Länkar till andra webbplatser är endast avsedda för information och Haga Kapital ansvarar inte för innehållet på andra webbplatser.

Artiklar och texter som produceras av Haga Kapital och som publiceras på hemsidan är Haga Kapitals egendom. Förutom vad som föreskrivs i tvingande lag krävs Haga Kapitals skriftliga samtycke för kopiering, spridning och annan användning av innehållet.

Mon - Fri : 09:00 - 17:00
info@hagakapital.com
+34 616 854 498

Drömhus eller Svartbygge

This is a single blog caption

Drömhus eller Svartbygge

I förra månadens utgåva av Svenska Magasinet tittade vi på några verktyg som kan hjälpa en till ett tryggt husköp och husägande. Utgångspunkten var en officiell guide som spanska myndigheter har tagit fram i det syfte att hjälpa husköpare till informerade beslut. Flera har återkopplat och huvudfrågan är vad som är viktigast att kartlägga inför ett husköp eller vid husägandet.

Steg 1.

Det viktigaste är att kontakta kommunens avdelning för Urbanistisk Disciplin och begära ett utlåtande där kommunen redovisar och intygar om det finns några öppna disciplinärenden eller sanktioner som berör fastigheten.

Ponera att en familj har byggt en pool utan bygglov varpå kommunen har öppnat ett disciplinärende. Normalt finns det preskriptionstider där kommunen har en viss tid på sig till att ta initiativ för att upprätta urbanistisk disciplin. I det fall det finns ett öppet ärende gäller inte sedvanliga preskriptionstider och det blir svårt att regularisera svartbygget. Enligt instruktionen från Junta De Andalucia till regionens kommuner som förtydligar regional lagstiftning skall lokala myndigheter i dessa fall verkställa lag och ordning avseende urbanistisk disciplin. Detta kan innebära en tvångsrivning som husägaren får bekosta själv. I det fall man redan är husägare kan man via detta dokument säkerställa om det finns några gamla ärenden som skulle förhindra en regularisering av ett svartbygge om preskriptionstiden har passerad.

I urbanisationer är det vanligt att någon (alltid grannen) har glasat in en terrass eller rakt av har byggt på en våning utan giltigt bygglov. I det fall husägaren inte bor permanent i Spanien, men har uppgett sin spanska adress som kontaktpunkt till lokala myndigheter, är det lika vanligt att kommunen har notifierat ägaren utan att budskapet har nått fram. Således är det frekvent förekommande att kommunen har gamla ärenden som fortfarande är öppna. Avseende urbanisationer är dessa oftast bebyggd till den maximala byggyta som tillåten på marken. Därför är det mycket sällan att kommunen beviljar bygglov för en extra våning eller annan utbyggnad i en urbanisation.

Steg 2.

Man skall alltid kartlägga vad som i verkligheten finns på plats, detta kan låta självklart, men det är avgörande att stämma av om verkligheten finns registrerad i officiella register. Denna övning kan inte göras från ett skrivbord, man måste vara på plats med rätt kompetens. Rekommendationen är att köpa en bankvärdering där en arkitekt eller teknisk arkitekt kartlägger verkligheten och jämför karta och terräng. I det fall det finns avvikelser (vilket det ofta gör) kartlägger man om det är möjligt att åtgärda problemet genom att regularisera svartbygget, samt gör en tydlig bild av processen och kostnaderna. Detta kan jämföras med rutinerna för att besiktiga en bil.

Steg 3.

I det fall man har tänkt att nyttja fastigheten för mänskligt boende är det avgörande att relevant myndighet har godkänt fastigheten för avsedd användning. Normalt heter denna certifiering Licencia De Primera Ocupacion y Utilizacion. Kommunen verifierar genom licensen att byggnaden är uppförd enligt beviljat bygglov, uppfyller alla tekniska krav, och att den lagligt får användas till avsett bruk. I samband med korttidsuthyrning av turistlägenheter krävs denna licens, eller att kommunen efter en utredning utfärdar en förenklad version av licensen. Kraven för den förenklade versionen är lägre än om fastigheten är tänkt till permanent bruk. Skälet till detta är att lagstiftaren anser att man för en kortare period kan använda ett boende av lägre kvalitet. Dock gäller inte detta för permanent bruk som fritidsbostad eller långtidsuthyrning. Banken accepterar inte den förenklade licensen för att belåna fastigheten. I det fall det finns ett öppet ärende hos kommunen avseende fastigheten beviljas det inte en förenklad licens. Således ska man alltid genomföra steg 1 innan man tar kostnaderna för att ansöka om en förenklad licens.

Som fastighetsköpare/ägare ska man läsa in sig på vad som gäller i Spanien. Förhoppningen är att denna text kan vara till hjälp för att undgå onödiga överraskningar. Det som kännetecknar alla överraskningar som är onödiga är just att de är onödiga. Enligt kommunen är det mycket sällan någon begär ett intyg avseende öppna disciplinärende, detta är rätt så skrämmande då de flesta anlitar experthjälp i samband med husköp.